Комерційна нерухомість: як прорахувати прибутковість простою формулою

Комерційна нерухомість: як прорахувати прибутковість простою формулою (і не залишитись із шоломом VR замість реального бізнесу)

Друже, уяви: ти купуєш комерційне приміщення, здаєш його — і чекаєш, коли ж ті гроші повернуться. А вони... як працівник на фрілансі — ніби є, але не зовсім.

Щоб не гадати на кавовій гущі — бери формулу!

Формула прибутковості комерційної нерухомості:

ROI (Return on Investment) = (Річний дохід / Вартість об’єкта) × 100%

Реальний приклад:

Ти купив офісне приміщення за $150,000.

Здаєш його за $1,500 на місяць.

Річний дохід = 1,500 × 12 = $18,000

ROI = (18,000 / 150,000) × 100% = 12%

Висновок:

Інвестуючи $150K, ти повертаєш 12% на рік — тобто повна окупність буде за приблизно 8,3 роки (150,000 / 18,000). Але це ще не все...

Часті помилки, які з’їдають прибутковість:

Не враховують податки, комуналку, простої.

У реальності «чистий» прибуток буде нижчий — наприклад, $1,200 замість $1,500.

І тоді ROI вже = (14,400 / 150,000) × 100% = 9,6%

Не закладають індексацію оренди.

А дарма! Договір з автоматичним переглядом ставки щороку — must have.

Витрати на ремонт і адаптацію під орендаря.

Наприклад, $10,000 одразу мінусують з твоєї ROI у перший рік.

Як пришвидшити повернення інвестицій:

Здавати з ремонтом і меблями — ціна оренди зростає.

Додавати послуги (ресепшн, прибирання) — зростає цінність.

Використовувати ділянки з потенціалом зростання вартості (міста-супутники, центральні вулиці спальних районів).

Працювати з довгостроковими орендарями — стабільність = золото.

Суть: Комерційна нерухомість — це про холодний розрахунок. Один погляд на ROI — і вже видно, це “інвестиція мрії” чи “офіс маминої подруги”.

Порахуйте — і не дайте емоціям вирішувати замість Excel або запитайте мене